Меню
16+

Сельское поселение Меселинский сельсовет

13.12.2018 15:05 Четверг
Категории (2):
Если Вы заметили ошибку в тексте, выделите необходимый фрагмент и нажмите Ctrl Enter. Заранее благодарны!

Оформление жилых домов по новым правилам

Источник: Пресс-служба Кадастровой палаты по Республике Башкортостан

Законодательство

о

недвижимости

стремительно меняться. Только недавно (в конце февраля

2018 года) Дачная амнистия на жилые дома была продлена

до 1 марта 2020 года. И вот опять, в августе текущего года

произведены

значительные

изменения

оформления недвижимости. Поскольку прошло несколько

месяцев и эти новшества должны были успеть внедриться в

практику, за разъяснениями о применении новых правил

оформления жилых домов мы обратились в Кадастровую

палату по Республике Башкортостан.

Отвечает заместитель директора — главный технолог Андрей

Николаевич Пантелеев.

- О каком Законе, принятом в августе 2018 года идет

речь?

Речь идет о Федеральном законе от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О

внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской

Федерации и отдельные законодательные акты Российской

Федерации», вступившем в силу 4 августа 2018 года.

Данным Федеральным законом внесены значительные

изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации

(далее – ГрК РФ) и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О

государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о

регистрации).

Федеральным законом, в частности:

- уточняется определение объекта индивидуального

жилищного строительства (далее – ИЖС);

- устанавливаются единые требования к строительству

объектов ИЖС;

- вводится уведомительный порядок начала и окончания

строительства объекта ИЖС и садовых домов;

- ГрК РФ дополняется новой главой, регулирующей порядок

сноса объектов капитального строительства.

- И что теперь у нас относится к индивидуальным жилым

домам?

Согласно изменениям в статью 1 ГрК РФ объект

индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее

здание с количеством надземных этажей не более чем три,

высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и

помещений вспомогательного использования, предназначенных

для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для

раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Понятия

"объект

индивидуального

жилищного

строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом"

применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и

иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном

значении, если иное не предусмотрено законом.

В ранее действующей редакции ГрК РФ четкого понятия

объекта ИЖС не было. В статьях 48 и 49 Кодекса упоминалось, что

это должно быть здание с количеством этажей не более чем три

(при этом без уточнения – всего или только надземных), не было

ограничения по общей высоте здания.

- В законе упоминаются органы государственной власти

и местного самоуправления, уполномоченные на выдачу

разрешений на строительство. Что это за органы конкретно?

В соответствии с частью 4 статьи 51 ГрК РФ разрешение на

строительство по общему правилу (за некоторыми исключениями)

выдается органом местного самоуправления по месту нахождения

земельного участка. Поэтому органов государственной власти в

нашем случае не будет.

То есть речь идет об администрациях городских и сельских

поселений, в зависимости от того – где расположен объект

недвижимости. При этом необходимо иметь в виду, что в

некоторых муниципальных районах администрациями поселений

подобные полномочия переданы (делегированы) администрациям

муниципальных районов.

Для объектов, расположенных в городском округе Саранск,

это Администрация г/о Саранск.

- В чем основная суть изменений закона?

Разрешительная документация заменена на уведомительный

порядок.

Под разрешительной документацией понималось два

документа: разрешение на строительство (статья 51 ГрК РФ) и

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ).

Данные нормы остались. Они никуда не делись и для обычных

объектов применяются в прежнем порядке. Мы говорим об

изменении порядка строительства и оформления прав именно для

объектов ИЖС и отчасти садовых домов.

Теперь для строительства жилого дома не требуется получать

разрешение

на

строительство

от

соответствующей

администрации.

В целях строительства или реконструкции объекта

индивидуального жилищного строительства или садового дома

застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченную на выдачу разрешений на

строительство администрацию поселения (района), в том числе

через многофункциональный центр, либо направляет в

администрацию

посредством

почтового

отправления

с

уведомлением о вручении или единого портала государственных и

муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве

или реконструкции объекта индивидуального жилищного

строительства.

В данном уведомлении кроме прочего застройщик указывает

сведения о планируемых параметрах объекта строительства, в том

числе об отступах от границ земельного участка.

К уведомлению застройщик прилагает:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок в

случае, если права на него не зарегистрированы в Едином

государственном реестре недвижимости;

2) документ, подтверждающий полномочия представителя

застройщика (если уведомление о планируемом строительстве

направлено представителем застройщика);

3) описание внешнего облика объекта ИЖС (в случае, если

строительство дома планируется в границах территории

исторического поселения федерального или регионального

значения).

- Обозначенные Вами уведомления – они составляются

гражданами в свободной форме или есть какие-то

специальные образцы?

Содержание

данных

уведомлений

определено

Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 1

статьи 51.1 и часть 16 статьи 55 ГрК РФ).

При этом формы данных уведомлений утверждены приказом

Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр «Об утверждении форм

уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции

объекта индивидуального жилищного строительства или садового

дома» (вступили в силу 09.10.2018).

Данные формы имеются в интернете, могут быть взяты из

справочных правовых систем (ГАРАНТ, КонсультантПлюс и т.д.).

- Что происходит дальше? После направления

уведомления уже можно начинать строить дом?

Нет, нельзя. Смысл направления такого уведомления состоит

в том, чтобы на земельных участках их владельцы возводили

только разрешенные законом объекты.

Поэтому в течение семи рабочих дней со дня поступления

уведомления о планируемом строительстве соответствующая

администрация:

1) проводит проверку соответствия параметров объекта ИЖС, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного

строительства

(реконструкции)

объектов

капитального

строительства (установленным правилами землепользования и

застройки, документацией по планировке территории) и

обязательным

требованиям

к

объектам

капитального

строительства, установленным законом, а также допустимости

размещения

объекта

в

соответствии

с

разрешенным

использованием

земельного

участка

и

ограничениями,

установленными законодательством;

2) направляет застройщику уведомление о соответствии

указанных в уведомлении о планируемом строительстве

параметров объекта ИЖС установленным параметрам и

допустимости размещения объекта на земельном участке либо о

несоответствии указанных параметров.

Поэтому застройщику, направившему в администрацию

уведомление о планируемом строительстве дома, лучше

дождаться получения положительного ответа от администрации и

не приступать к строительству до его получения. Соответственно,

если получено уведомление о несоответствии параметров объекта,

то их необходимо исправить

Получение застройщиком уведомления о соответствии

параметров объекта, либо ненаправление администрацией в

установленный срок уведомления о несоответствии параметров

объекта, считается согласованием администрации строительства

(реконструкции) объекта ИЖС и дает право застройщику

осуществлять строительство или реконструкцию дома в течение

десяти лет.

Строительство дома должно осуществляться в соответствии с

параметрами, указанными в уведомлении о планируемом

строительстве. Данное право сохраняется при переходе прав на

земельный участок и объект ИЖС. При этом направление нового

уведомления о планируемом строительстве не требуется.

- Строительство дома процесс длительный. Что если в

ходе строительства у гражданина появится желание или

вынужденная ситуация изменить параметры объекта? Этого

сделать нельзя?

Можно. В процессе строительства действительно могут

измениться как желания, так и возможности застройщика. В место

одно-этажного дома он может захотеть построить двух-этажный.

И, наоборот, из-за уменьшения заработка, застройщик может не

потянуть строительство дома площадью 150 кв.м. и захотеть

построить дом площадью 80 кв.м.

В таком случае застройщик в туже администрацию способами,

указанными выше, направляет уведомление об изменении

параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, форма

которого утверждена тем же приказом Минстроя России от

19.09.2018 № 591/пр.

Рассмотрение данного уведомления осуществляется в

порядке, аналогичном для рассмотрения первого уведомления о

планируемом строительстве.

- Как производится завершение строительства объекта?

Как уже было отмечено, разрешение на ввод объекта в

эксплуатацию не требуется.

По новому порядку застройщик в срок не позднее одного

месяца со дня окончания строительства (реконструкции) подает на

бумажном носителе посредством личного обращения в

соответствующую администрацию, в том числе через

многофункциональный центр, либо направляет в администрацию

посредством почтового отправления или единого портала

государственных и муниципальных услуг уведомление об

окончании строительства жилого дома.

Уведомление об окончании строительства кроме прочего

должно содержать сведения о параметрах построенного жилого

дома. Также застройщик сообщает об оплате государственной

пошлины за осуществление государственной регистрации прав.

Форма уведомления об окончании строительства утверждена

тем же приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.

К уведомлению об окончании строительства прилагаются:

1) документ, подтверждающий полномочия представителя

застройщика (если уведомление о планируемом строительстве

направлено представителем застройщика);

2) технический план объекта индивидуального жилищного

строительства (напомним – составляется по Вашему заказу у

любого кадастрового инженера);

3) заключенное между правообладателями земельного

участка соглашение об определении их долей в праве общей

долевой собственности на построенный жилой дом (в случае, если

земельный участок, на котором построен объект принадлежит

двум и более гражданам на праве общей долевой собственности

или на праве аренды со множественностью лиц на стороне

арендатора).

Соответствующая администрация в течение семи рабочих

дней со дня поступления уведомления проводит соответствующие

проверки и направляет застройщику уведомление о соответствии

(либо о несоответствии) построенного (реконструированного)

объекта индивидуального жилищного строительства (садового

дома) требованиям законодательства о градостроительной

деятельности.

В ходе такой проверки предполагается, что будет производится осмотр построенного объекта.

В случае представления указанного уведомления с

нарушением, а также в случае, если уведомление об окончании

строительства поступило после истечения десяти лет со дня

поступления уведомления о планируемом строительстве, либо

уведомление о планируемом строительстве ранее не направлялось

уполномоченная администрация в течение трех рабочих дней со

дня поступления уведомления об окончании строительства

возвращает застройщику данное уведомление без рассмотрения с

указанием причин возврата.

- Из приведенного выше — не означает ли, что

фактически разрешения на строительство и на ввод объекта

в эксплуатацию остались, но заменены уведомлениями

администраций по результатам проверки уведомлений

граждан?

Фактически да, означает. Суть осталась та же: пока

администрация не подтвердит возможность строительства или

правильно произведенное строительство – оформить документы не

удастся.

- Тогда другой вопрос. В конце февраля 2018 года Дачная

амнистия на жилые дома была продлена до марта 2020 года. А

благодаря обсуждаемому сейчас Закону получается, что она не

действует?

Да, получается именно так. Смысл Дачной амнистии для

жилых домов как раз и заключался в том, что до 1 марта 2020 года

оформить жилой дом можно без разрешения на ввод объекта в

эксплуатацию.

А сейчас получается в любом случае нужно уведомление об

окончании строительства, к нему уведомление о соответствии

параметров построенного объекта, которое фактически

приравнивается к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.

Поэтому с 4 августа 2018 года Дачной амнистии на жилые

дома больше нет.

- Какие изменения произошли в части обращения на

государственную регистрацию?

Продолжена линия обращения на государственный

кадастровый учет и государственную регистрацию прав не самого

правообладателя,

а

органов

местного

самоуправления,

уполномоченных на выдачу разрешений на строительство.

В соответствии с частью 1.2 статьи 19 Закона о регистрации

соответствующая администрация поселения (района) в срок не

позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика

уведомления об окончании строительства жилого дома (в случае,

если все параметры строительства выполнены и все соответствует законодательству) обязана направить в орган регистрации прав

заявление

о

государственном

кадастровом

учете

и

государственной

регистрации

прав

на

построенный

(реконструированный) жилой дом.

Вместе с заявлением администрация направит нам

документы, представленные застройщиком (технический план,

соглашение об определении долей в праве общей долевой

собственности).

В

случае

ненаправления

в

установленный

срок

администрацией указанного заявления застройщик вправе

направить указанное заявление в орган регистрации прав

самостоятельно. При этом уведомление об окончании

строительства, технический план и соглашение органом

регистрации все равно запрашиваются в администрации.

Уведомления о приостановлении кадастрового учета и

регистрации также в данном случае подлежат направлению

органом регистрации не застройщику, а в администрацию, которая

в свою очередь уведомляет и истребует дополнительные

документы у заявителя.

- Что интересного в части сноса построек?

Согласно статье 55.32 ГрК РФ снос объектов капитального

строительства, являющихся самовольными постройками, или их

приведение в соответствие с установленными требованиями в

принудительном порядке осуществляется на основании решения

суда или решения органа местного самоуправления, принимаемого

в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской

Федерации.

Если администрации городского или сельского поселения

становится известно о наличии на его территории самовольной

постройки, она (если хватает полномочий) обязана сама принять

решение о сносе постройки или обратиться с иском в суд.

В Гражданский процессуальный кодекс и Арбитражный

процессуальный кодекс Российской Федерации внесены

дополнения, согласно которым дела о сносе самовольных построек

(приведение их в соответствие) рассматриваются в короткий срок

– не более месяца.

На органы местного самоуправления возлагается обязанность

снести самовольную постройку в случае если не выявлено лицо,

осуществившее

самовольную

постройку,

правообладатель

земельного участка, на котором расположена самовольная

постройка и данный земельный участок не передан новому

правообладателю.

При рассмотрении настоящего вопроса вообще уместно

напомнить – а что относится к самовольным постройкам? Многие

граждане не правильно считают, что самовольной постройкой является только постройка при отсутствии разрешения на

строительство.

Понятие самовольной постройки дано в пункте 1 статьи 222

Гражданского кодекса Российской Федерации. Самовольной

постройкой является здание, сооружение или другое строение:

1) возведенные или созданные на земельном участке, не

предоставленном в установленном порядке;

2) или на земельном участке, разрешенное использование

которого не допускает строительства на нем данного объекта;

3) либо возведенные без получения на это необходимых в

силу закона согласований, разрешений;

4) возведенные с нарушением градостроительных и

строительных норм и правил.

При наличии любого (хотя бы одного) из указанных четырех

оснований, постройка является самовольной.

Добавить комментарий

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные и авторизованные пользователи. Комментарий появится после проверки администратором сайта.

5