Оформление жилых домов по новым правилам
– О каком Законе, принятом в августе 2018 года идет
речь?
Речь идет о Федеральном законе от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О
внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской
Федерации и отдельные законодательные акты Российской
Федерации», вступившем в силу 4 августа 2018 года.
Данным Федеральным законом внесены значительные
изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации
(далее &ndash- ГрК РФ) и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (далее &ndash- Закон о
регистрации).
Федеральным законом, в частности:
– уточняется определение объекта индивидуального
жилищного строительства (далее &ndash- ИЖС)-
– устанавливаются единые требования к строительству
объектов ИЖС-
– вводится уведомительный порядок начала и окончания
строительства объекта ИЖС и садовых домов-
– ГрК РФ дополняется новой главой, регулирующей порядок
сноса объектов капитального строительства.
– И что теперь у нас относится к индивидуальным жилым
домам?
Согласно изменениям в статью 1 ГрК РФ объект
индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее
здание с количеством надземных этажей не более чем три,
высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и
помещений вспомогательного использования, предназначенных
для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для
раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Понятия
“объект
индивидуального
жилищного
строительства”, “жилой дом” и “индивидуальный жилой дом”
применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и
иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном
значении, если иное не предусмотрено законом.
В ранее действующей редакции ГрК РФ четкого понятия
объекта ИЖС не было. В статьях 48 и 49 Кодекса упоминалось, что
это должно быть здание с количеством этажей не более чем три
(при этом без уточнения &ndash- всего или только надземных), не было
ограничения по общей высоте здания.
– В законе упоминаются органы государственной власти
и местного самоуправления, уполномоченные на выдачу
разрешений на строительство. Что это за органы конкретно?
В соответствии с частью 4 статьи 51 ГрК РФ разрешение на
строительство по общему правилу (за некоторыми исключениями)
выдается органом местного самоуправления по месту нахождения
земельного участка. Поэтому органов государственной власти в
нашем случае не будет.
То есть речь идет об администрациях городских и сельских
поселений, в зависимости от того &ndash- где расположен объект
недвижимости. При этом необходимо иметь в виду, что в
некоторых муниципальных районах администрациями поселений
подобные полномочия переданы (делегированы) администрациям
муниципальных районов.
Для объектов, расположенных в городском округе Саранск,
это Администрация г/о Саранск.
– В чем основная суть изменений закона?
Разрешительная документация заменена на уведомительный
порядок.
Под разрешительной документацией понималось два
документа: разрешение на строительство (статья 51 ГрК РФ) и
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ).
Данные нормы остались. Они никуда не делись и для обычных
объектов применяются в прежнем порядке. Мы говорим об
изменении порядка строительства и оформления прав именно для
объектов ИЖС и отчасти садовых домов.
Теперь для строительства жилого дома не требуется получать
разрешение
на
строительство
от
соответствующей
администрации.
В целях строительства или реконструкции объекта
индивидуального жилищного строительства или садового дома
застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченную на выдачу разрешений на
строительство администрацию поселения (района), в том числе
через многофункциональный центр, либо направляет в
администрацию
посредством
почтового
отправления
с
уведомлением о вручении или единого портала государственных и
муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве
или реконструкции объекта индивидуального жилищного
строительства.
В данном уведомлении кроме прочего застройщик указывает
сведения о планируемых параметрах объекта строительства, в том
числе об отступах от границ земельного участка.
К уведомлению застройщик прилагает:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок в
случае, если права на него не зарегистрированы в Едином
государственном реестре недвижимости-
2) документ, подтверждающий полномочия представителя
застройщика (если уведомление о планируемом строительстве
направлено представителем застройщика)-
3) описание внешнего облика объекта ИЖС (в случае, если
строительство дома планируется в границах территории
исторического поселения федерального или регионального
значения).
– Обозначенные Вами уведомления &ndash- они составляются
гражданами в свободной форме или есть какие-то
специальные образцы?
Содержание
данных
уведомлений
определено
Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 1
статьи 51.1 и часть 16 статьи 55 ГрК РФ).
При этом формы данных уведомлений утверждены приказом
Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр «Об утверждении форм
уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции
объекта индивидуального жилищного строительства или садового
дома» (вступили в силу 09.10.2018).
Данные формы имеются в интернете, могут быть взяты из
справочных правовых систем (ГАРАНТ, КонсультантПлюс и т.д.).
– Что происходит дальше? После направления
уведомления уже можно начинать строить дом?
Нет, нельзя. Смысл направления такого уведомления состоит
в том, чтобы на земельных участках их владельцы возводили
только разрешенные законом объекты.
Поэтому в течение семи рабочих дней со дня поступления
уведомления о планируемом строительстве соответствующая
администрация:
1) проводит проверку соответствия параметров объекта ИЖС, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного
строительства
(реконструкции)
объектов
капитального
строительства (установленным правилами землепользования и
застройки, документацией по планировке территории) и
обязательным
требованиям
к
объектам
капитального
строительства, установленным законом, а также допустимости
размещения
объекта
в
соответствии
с
разрешенным
использованием
земельного
участка
и
ограничениями,
установленными законодательством-
2) направляет застройщику уведомление о соответствии
указанных в уведомлении о планируемом строительстве
параметров объекта ИЖС установленным параметрам и
допустимости размещения объекта на земельном участке либо о
несоответствии указанных параметров.
Поэтому застройщику, направившему в администрацию
уведомление о планируемом строительстве дома, лучше
дождаться получения положительного ответа от администрации и
не приступать к строительству до его получения. Соответственно,
если получено уведомление о несоответствии параметров объекта,
то их необходимо исправить
Получение застройщиком уведомления о соответствии
параметров объекта, либо ненаправление администрацией в
установленный срок уведомления о несоответствии параметров
объекта, считается согласованием администрации строительства
(реконструкции) объекта ИЖС и дает право застройщику
осуществлять строительство или реконструкцию дома в течение
десяти лет.
Строительство дома должно осуществляться в соответствии с
параметрами, указанными в уведомлении о планируемом
строительстве. Данное право сохраняется при переходе прав на
земельный участок и объект ИЖС. При этом направление нового
уведомления о планируемом строительстве не требуется.
– Строительство дома процесс длительный. Что если в
ходе строительства у гражданина появится желание или
вынужденная ситуация изменить параметры объекта? Этого
сделать нельзя?
Можно. В процессе строительства действительно могут
измениться как желания, так и возможности застройщика. В место
одно-этажного дома он может захотеть построить двух-этажный.
И, наоборот, из-за уменьшения заработка, застройщик может не
потянуть строительство дома площадью 150 кв.м. и захотеть
построить дом площадью 80 кв.м.
В таком случае застройщик в туже администрацию способами,
указанными выше, направляет уведомление об изменении
параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, форма
которого утверждена тем же приказом Минстроя России от
19.09.2018 № 591/пр.
Рассмотрение данного уведомления осуществляется в
порядке, аналогичном для рассмотрения первого уведомления о
планируемом строительстве.
– Как производится завершение строительства объекта?
Как уже было отмечено, разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию не требуется.
По новому порядку застройщик в срок не позднее одного
месяца со дня окончания строительства (реконструкции) подает на
бумажном носителе посредством личного обращения в
соответствующую администрацию, в том числе через
многофункциональный центр, либо направляет в администрацию
посредством почтового отправления или единого портала
государственных и муниципальных услуг уведомление об
окончании строительства жилого дома.
Уведомление об окончании строительства кроме прочего
должно содержать сведения о параметрах построенного жилого
дома. Также застройщик сообщает об оплате государственной
пошлины за осуществление государственной регистрации прав.
Форма уведомления об окончании строительства утверждена
тем же приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.
К уведомлению об окончании строительства прилагаются:
1) документ, подтверждающий полномочия представителя
застройщика (если уведомление о планируемом строительстве
направлено представителем застройщика)-
2) технический план объекта индивидуального жилищного
строительства (напомним &ndash- составляется по Вашему заказу у
любого кадастрового инженера)-
3) заключенное между правообладателями земельного
участка соглашение об определении их долей в праве общей
долевой собственности на построенный жилой дом (в случае, если
земельный участок, на котором построен объект принадлежит
двум и более гражданам на праве общей долевой собственности
или на праве аренды со множественностью лиц на стороне
арендатора).
Соответствующая администрация в течение семи рабочих
дней со дня поступления уведомления проводит соответствующие
проверки и направляет застройщику уведомление о соответствии
(либо о несоответствии) построенного (реконструированного)
объекта индивидуального жилищного строительства (садового
дома) требованиям законодательства о градостроительной
деятельности.
В ходе такой проверки предполагается, что будет производится осмотр построенного объекта.
В случае представления указанного уведомления с
нарушением, а также в случае, если уведомление об окончании
строительства поступило после истечения десяти лет со дня
поступления уведомления о планируемом строительстве, либо
уведомление о планируемом строительстве ранее не направлялось
уполномоченная администрация в течение трех рабочих дней со
дня поступления уведомления об окончании строительства
возвращает застройщику данное уведомление без рассмотрения с
указанием причин возврата.
– Из приведенного выше — не означает ли, что
фактически разрешения на строительство и на ввод объекта
в эксплуатацию остались, но заменены уведомлениями
администраций по результатам проверки уведомлений
граждан?
Фактически да, означает. Суть осталась та же: пока
администрация не подтвердит возможность строительства или
правильно произведенное строительство &ndash- оформить документы не
удастся.
– Тогда другой вопрос. В конце февраля 2018 года Дачная
амнистия на жилые дома была продлена до марта 2020 года. А
благодаря обсуждаемому сейчас Закону получается, что она не
действует?
Да, получается именно так. Смысл Дачной амнистии для
жилых домов как раз и заключался в том, что до 1 марта 2020 года
оформить жилой дом можно без разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию.
А сейчас получается в любом случае нужно уведомление об
окончании строительства, к нему уведомление о соответствии
параметров построенного объекта, которое фактически
приравнивается к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
Поэтому с 4 августа 2018 года Дачной амнистии на жилые
дома больше нет.
– Какие изменения произошли в части обращения на
государственную регистрацию?
Продолжена линия обращения на государственный
кадастровый учет и государственную регистрацию прав не самого
правообладателя,
а
органов
местного
самоуправления,
уполномоченных на выдачу разрешений на строительство.
В соответствии с частью 1.2 статьи 19 Закона о регистрации
соответствующая администрация поселения (района) в срок не
позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика
уведомления об окончании строительства жилого дома (в случае,
если все параметры строительства выполнены и все соответствует законодательству) обязана направить в орган регистрации прав
заявление
о
государственном
кадастровом
учете
и
государственной
регистрации
прав
на
построенный
(реконструированный) жилой дом.
Вместе с заявлением администрация направит нам
документы, представленные застройщиком (технический план,
соглашение об определении долей в праве общей долевой
собственности).
В
случае
ненаправления
в
установленный
срок
администрацией указанного заявления застройщик вправе
направить указанное заявление в орган регистрации прав
самостоятельно. При этом уведомление об окончании
строительства, технический план и соглашение органом
регистрации все равно запрашиваются в администрации.
Уведомления о приостановлении кадастрового учета и
регистрации также в данном случае подлежат направлению
органом регистрации не застройщику, а в администрацию, которая
в свою очередь уведомляет и истребует дополнительные
документы у заявителя.
– Что интересного в части сноса построек?
Согласно статье 55.32 ГрК РФ снос объектов капитального
строительства, являющихся самовольными постройками, или их
приведение в соответствие с установленными требованиями в
принудительном порядке осуществляется на основании решения
суда или решения органа местного самоуправления, принимаемого
в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Если администрации городского или сельского поселения
становится известно о наличии на его территории самовольной
постройки, она (если хватает полномочий) обязана сама принять
решение о сносе постройки или обратиться с иском в суд.
В Гражданский процессуальный кодекс и Арбитражный
процессуальный кодекс Российской Федерации внесены
дополнения, согласно которым дела о сносе самовольных построек
(приведение их в соответствие) рассматриваются в короткий срок
&ndash- не более месяца.
На органы местного самоуправления возлагается обязанность
снести самовольную постройку в случае если не выявлено лицо,
осуществившее
самовольную
постройку,
правообладатель
земельного участка, на котором расположена самовольная
постройка и данный земельный участок не передан новому
правообладателю.
При рассмотрении настоящего вопроса вообще уместно
напомнить &ndash- а что относится к самовольным постройкам? Многие
граждане не правильно считают, что самовольной постройкой является только постройка при отсутствии разрешения на
строительство.
Понятие самовольной постройки дано в пункте 1 статьи 222
Гражданского кодекса Российской Федерации. Самовольной
постройкой является здание, сооружение или другое строение:
1) возведенные или созданные на земельном участке, не
предоставленном в установленном порядке-
2) или на земельном участке, разрешенное использование
которого не допускает строительства на нем данного объекта-
3) либо возведенные без получения на это необходимых в
силу закона согласований, разрешений-
4) возведенные с нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.
При наличии любого (хотя бы одного) из указанных четырех
оснований, постройка является самовольной.